Eine Scheidung ändert nichts an den Eigentumsverhältnissen: Wer im Grundbuch steht, dem gehört das Haus – bei gemeinsamem Eintrag beiden je zur Hälfte. Verkauft werden kann es deshalb nur, wenn beide zustimmen. Die häufigsten Wege sind der gemeinsame Verkauf mit Erlösteilung oder die Auszahlung des einen Partners durch den anderen; die Teilungsversteigerung ist das letzte und meist teuerste Mittel. Der schwierigste Teil ist selten der rechtliche – sondern der menschliche. Hier hilft ein neutraler Vermittler, der mit beiden Seiten gemeinsam spricht.
Wem gehört das Haus nach der Trennung?
Eine verbreitete Annahme ist falsch: Die Scheidung selbst verändert die Eigentumsverhältnisse nicht. Maßgeblich ist allein das Grundbuch. Stehen beide Partner darin, gehört das Haus beiden – in der Regel je zur Hälfte. Das hat eine wichtige Folge: Ein Verkauf ist nur möglich, wenn beide zustimmen und unterschreiben. Verweigert einer die Mitwirkung, gerät alles ins Stocken.
Hinzu kommt der Zugewinnausgleich. Beim gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft wird ausgeglichen, was beide Partner während der Ehe an Vermögen hinzugewonnen haben – und der Wert der Immobilie fließt hier mit ein. Genau deshalb wird die Bewertung des Hauses oft zum heiklen Punkt (dazu gleich mehr).
Hinweis: Dieser Artikel gibt eine allgemeine Orientierung und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Für Zugewinn, Güterstand und steuerliche Fragen sind Fachanwalt für Familienrecht und Steuerberater die richtigen Ansprechpartner.
Welche Wege gibt es?
Einen „Standardweg" gibt es nicht – jeder Fall ist anders. Üblich sind diese Möglichkeiten:
- Gemeinsam verkaufen und den Erlös nach Abzug der Restschuld teilen. Oft die klarste Lösung – sie schafft einen sauberen Schnitt und liquide Mittel für den Zugewinnausgleich.
- Einer zahlt den anderen aus und übernimmt dessen Anteil. Das setzt voraus, dass er die Finanzierung allein stemmen kann – und die Bank muss mitspielen, denn der ausscheidende Partner muss aus der Kredithaftung entlassen werden.
- Gemeinsam vermieten – wenn beide vorerst Eigentümer bleiben wollen.
- Übertragung an die Kinder – wenn die Immobilie im Familienbesitz bleiben soll.
- Teilungsversteigerung – das letzte Mittel, wenn keine Einigung gelingt. Der Erlös liegt dabei meist 20 bis 30 Prozent unter dem Marktwert. Wirtschaftlich fast immer die schlechteste Lösung.
Welcher Weg sinnvoll ist, hängt von zwei Fragen ab, die ganz am Anfang stehen: Ist einer der Partner finanziell überhaupt in der Lage, den anderen auszuzahlen? Und: Sind Kinder da? Mit Kindern ist die Situation fast immer noch emotionaler – und braucht entsprechend mehr Fingerspitzengefühl.
Der schwierigste Punkt: der Makler als neutraler Vermittler
Wenn mich jemand wegen eines „Scheidungshauses" anruft, erkläre ich gleich zu Beginn den wichtigsten Teil der Zusammenarbeit: Ich muss gegenüber beiden Eigentümern als neutraler Vermittler auftreten.
Der Grund ist menschlich verständlich. Ruft die Eigentümerin an und ich erscheine zum Termin, wehrt sich der Eigentümer in aller Regel – nicht gegen mich persönlich, sondern dagegen, dass „die Frau bestimmt, welcher Makler kommt". Umgekehrt genauso: Beauftragt der Ehemann die Bewertung, schlägt mir oft die Ablehnung der Eigentümerin entgegen. Das spreche ich schon am Telefon offen an – und meistens wird es dann auch akzeptiert.
Hier gilt dasselbe wie bei einer Erbengemeinschaft: Ein sinnvolles Gespräch ist nur gemeinsam möglich. Das ist der anspruchsvollste Teil beim Verkauf einer Scheidungsimmobilie – und genau der, an dem es ohne Erfahrung scheitert.
Das Spiel mit der Bewertung
Ein Muster, das ich immer wieder erlebe: Wer im Haus bleiben und den anderen auszahlen will, versucht mich von einer möglichst niedrigen Bewertung zu überzeugen – schließlich muss er den Anteil bezahlen. Wer dagegen ausgezahlt werden soll, drängt auf einen möglichst hohen Wert. Und ich stehe genau dazwischen.
An dieser Stelle bin ich ehrlich: Eine Maklerbewertung ist eine fundierte, marktgerechte Einschätzung – aber sie ist kein gerichtsfestes Gutachten. Kommt es im Streitfall vor Gericht, zählen ausschließlich Gutachten öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger. Lassen Sie sich nicht einreden, ein Makler ohne die entsprechende Ausbildung könne ein solches Gutachten liefern. Unser Ansatz ist ein anderer: Durch die Vermittlung zwischen beiden Seiten wollen wir verhindern, dass es überhaupt so weit kommt – dass aus dem Streit eine teure gerichtliche Auseinandersetzung oder gar eine Teilungsversteigerung wird.
Wenn beide nicht mehr in einen Raum wollen
Wie emotional so ein Verkauf wird, zeigt eine Geschichte, die mir bis heute in Erinnerung geblieben ist:
Ich hatte ein Haus in Heubach zu verkaufen. Die Eigentümerin sagte mir: „Ich werde auf gar keinen Fall mit meinem Ex-Mann gemeinsam in einem Raum die Beurkundung machen. Zuerst soll er unterschreiben. Wenn er fertig ist, geht er zum Hinterausgang des Rathauses hinaus – und ich komme zum Vordereingang herein und unterschreibe dann. Anders verkaufe ich das Haus nicht."
Und so wurde es gemacht. Manchmal besteht die Aufgabe eines Maklers eben nicht nur darin, einen Käufer zu finden – sondern auch darin, einen Weg zu ebnen, auf dem zwei Menschen, die nicht mehr miteinander können, trotzdem beide zu ihrem Recht kommen.
Unser ehrlicher Rat
Weil jeder Fall anders liegt, gibt es kein Patentrezept. Mein wichtigster erster Rat lautet deshalb: Klären Sie zuerst die zwei Grundfragen – kann einer den anderen realistisch auszahlen, und sind Kinder betroffen? Daraus ergibt sich fast von selbst, welche Wege überhaupt sinnvoll sind.
Und eine Sache sage ich ganz offen: Ich bin nicht scharf auf einen Auftrag, der eine Familie zusätzlich zerrüttet. Wenn ein gemeinsamer, ruhiger Weg möglich ist, weise ich darauf hin – auch wenn das manchmal bedeutet, dass es eben (noch) keinen Verkauf gibt. Eine neutrale Wertermittlung als gemeinsame Grundlage ist dabei fast immer der beste erste Schritt, um die Emotionen aus der Zahlendiskussion herauszunehmen.
Sie stehen vor dieser Situation und brauchen zuerst eine neutrale, faire Einschätzung? Mit unserem kostenlosen Eigentümer-Vorteil erhalten Sie eine marktgerechte Wertermittlung als gemeinsame Grundlage für beide Seiten – und wir begleiten Sie als neutraler Vermittler durch einen oft schwierigen Weg. Gerade bei einer Trennung lohnt sich das ruhige, sachliche Gespräch mit einem Profi.
