Wenn Sie ein Haus erben, stehen drei Dinge zuerst an: die Erbfolge klären (Testament oder Erbschein), das Grundbuch berichtigen lassen (binnen zwei Jahren gebührenfrei) und den Erbfall dem Finanzamt melden. Erbschaftssteuer fällt nur an, wenn der Wert die Freibeträge übersteigt – für Kinder sind das 400.000 Euro je Elternteil, sodass bei vielen Häusern im Ostalbkreis gar keine Steuer anfällt. Erben mehrere gemeinsam, entsteht eine Erbengemeinschaft – und die ist beim Verkauf die anspruchsvollste Situation überhaupt, weil alle einstimmig entscheiden müssen.
Die ersten Schritte, wenn Sie ein Haus erben
In den ersten Wochen nach einem Erbfall geht es selten ums Verkaufen – sondern erst einmal darum, die formalen Dinge zu ordnen. Diese drei Schritte stehen am Anfang:
1. Erbfolge klären. Wer erbt, ergibt sich aus einem Testament oder – wenn keines vorliegt – aus der gesetzlichen Erbfolge. Für die Eintragung im Grundbuch genügt oft ein notarielles Testament mit Eröffnungsniederschrift. Ist die Erbfolge unklar, verlangt das Grundbuchamt einen Erbschein, den Sie beim Nachlassgericht beantragen. Planen Sie dafür einige Wochen Bearbeitungszeit ein.
2. Grundbuch berichtigen. Nach dem Erbfall muss das Grundbuch auf die neuen Eigentümer umgeschrieben werden. Wichtig: Innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall ist diese Berichtigung gebührenfrei. Wer länger wartet, zahlt.
3. Finanzamt informieren. Die Erbschaft sollte dem Finanzamt gemeldet werden. Ob tatsächlich Steuer anfällt, hängt vom Wert und vom Verwandtschaftsverhältnis ab – dazu gleich mehr.
Erbschaftssteuer: Was bleibt steuerfrei?
Erbschaftssteuer entsteht erst, wenn der Wert des Erbes den persönlichen Freibetrag übersteigt. Je enger das Verhältnis zum Verstorbenen, desto höher der Freibetrag:
| Verwandtschaft zum Verstorbenen | Freibetrag |
|---|---|
| Ehepartner | 500.000 € |
| Kinder (je Elternteil) | 400.000 € |
| Enkel | 200.000 € |
| Geschwister, Nichten und Neffen | 20.000 € |
Gerade der Kinder-Freibetrag ist in der Praxis entscheidend: Wer von Vater und Mutter erbt, hat zweimal 400.000 Euro zur Verfügung. Ein typisches Einfamilienhaus aus den 50er- oder 60er-Jahren im Ostalbkreis liegt damit häufig unter dem Freibetrag – es fällt also oft gar keine Erbschaftssteuer an.
Zwei weitere Punkte lohnen sich zu kennen:
- Familienheim: Wer als Ehepartner oder Kind selbst in das geerbte Haus einzieht, kann es unter bestimmten Voraussetzungen steuerfrei erben – beim Ehepartner etwa, wenn er die Immobilie mindestens zehn Jahre weiter bewohnt.
- Spekulationssteuer beim späteren Verkauf: Bei geerbten Immobilien zählt nicht der Erbfall, sondern das ursprüngliche Kaufdatum des Verstorbenen. Hat der Verstorbene das Haus vor mehr als zehn Jahren gekauft, ist ein Verkauf in der Regel steuerfrei.
Hinweis: Diese Angaben sind eine erste Orientierung und ersetzen keine steuerliche Beratung. Für Ihren konkreten Fall sind Steuerberater oder Notar die richtigen Ansprechpartner.
Wenn mehrere erben: die Erbengemeinschaft
In der Praxis erbt selten eine einzelne Person – meist sind es mehrere, etwa Geschwister. Dann entsteht eine Erbengemeinschaft, und das Haus gehört allen gemeinsam. Die wichtigste Folge: Über den Verkauf müssen alle Miterben einstimmig entscheiden. Schon ein Einziger, der nicht zustimmt, kann den Verkauf blockieren.
Lässt sich keine Einigung erzielen, gibt es mehrere Wege – von gütlich bis zur Notlösung:
- Abfindung: Die verkaufswilligen Erben kaufen dem blockierenden Miterben seinen Anteil ab.
- Erbteilsverkauf: Ein Miterbe verkauft seinen Anteil an der Erbengemeinschaft; die übrigen Erben haben ein Vorkaufsrecht.
- Teilungsversteigerung: Das letzte Mittel. Hier wird die Immobilie zwangsweise versteigert – meist deutlich unter Marktwert. Das ist fast immer die wirtschaftlich schlechteste Lösung und sollte vermieden werden.
Genau deshalb ist eine neutrale, professionelle Wertermittlung so wertvoll: Sie schafft eine objektive Grundlage, auf die sich alle Erben einigen können – und verhindert, dass aus Uneinigkeit eine Teilungsversteigerung wird.
Der häufigste Konflikt – aus 30 Jahren Praxis
Die ortsansässigen Erben haben meist eine realistische, vertretbare Preisvorstellung. Den Strich durch die Rechnung machen oft die Miterben, die in Großstädten wie Hamburg, Köln, Stuttgart oder München leben. Sie glauben mitunter, mit einem in die Jahre gekommenen Haus aus den 50ern über Nacht zum Millionär zu werden. Diese Erwartung wieder auf den Boden der Tatsachen zu holen, ist eine der schwierigsten Aufgaben überhaupt.
Dazu kommt ein zweites Muster: Manche Erbengemeinschaften gehen von Makler zu Makler – so lange, bis einer den Wunschpreis nennt, der in ihre Vorstellung passt. Nur passt dieser Preis dann nicht zum Markt. Die Immobilie steht zu teuer im Angebot, findet keinen Käufer und „verbrennt" – am Ende wird sie unter Wert verkauft.
Eine Erbengemeinschaft erfolgreich zum Notar zu bringen, ist deshalb die Königsdisziplin unseres Berufs. Wir machen das seit über 30 Jahren und haben Erbengemeinschaften mit bis zu zwölf Personen erfolgreich an den Verkauf herangeführt – das ist genau die Erfahrung, auf die es in solchen Situationen ankommt.
Unser Vorgehen: alle Erben an einen Tisch
Aus dieser Erfahrung heraus gehen wir bei Erbengemeinschaften nach einem klaren Prinzip vor: Wir setzen uns mit allen Erben gemeinsam zusammen – entweder am Tisch oder in einem Online-Meeting. Vorher wird nichts entschieden und nichts berechnet.
Der Grund ist einfach: Spricht man nur mit dem Erben vor Ort, der dann alles an die anderen weitergibt, entsteht „stille Post". Informationen kommen verzerrt an, werden aus der Ferne korrigiert – von Menschen, die nie mit dem Markt gesprochen haben. Sitzen dagegen alle gemeinsam am Tisch, lassen sich auch auswärtige Erben deutlich leichter auf eine realistische Einschätzung einstimmen. Noch anspruchsvoller wird es übrigens, wenn gesetzliche Vertreter oder Betreuer beteiligt sind – auch dann hilft nur ein strukturiertes, gemeinsames Vorgehen.
Gut läuft es immer dann, wenn sich die Erben von vornherein einig sind oder eine Kontaktperson – ein Sprachrohr – bestimmen, das mit schriftlicher Vollmacht für die Gemeinschaft spricht. Das macht die Kommunikation klar und nachweisbar.
Unser wichtigster Rat deshalb: Vermarkten Sie eine geerbte Immobilie auf keinen Fall ohne Profi. Holen Sie sich den Rat eines Maklers, der sich mit Erbengemeinschaften wirklich auskennt.
Ein Wort zu Interessenten am Tag der Beerdigung
Eine Beobachtung aus vielen Jahren, die wir Erben gerne weitergeben: Es kommt erstaunlich oft vor, dass schon am Tag der Beerdigung die ersten Interessenten an der Tür klingeln und fragen, ob das Haus verkauft wird. Unser Rat: Gehen Sie diesen Menschen aus dem Weg. Wer sich in einem solchen Moment so pietätlos verhält, verhält sich später – beim Kaufpreis und bei der Beurkundung – meist erst recht unanständig.
Sie haben ein Haus geerbt und fragen sich, was es wert ist und wie es weitergeht? Mit unserem kostenlosen Eigentümer-Vorteil erhalten Sie eine neutrale Einschätzung als gemeinsame Grundlage für alle Erben – und wir begleiten Sie, auch wenn mehrere Parteien beteiligt sind. Gerade bei einer Erbengemeinschaft lohnt sich das frühe Gespräch mit einem Profi.
